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Unter welchen Voraussetzungen besteht ein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis mit einem verstorbenen Mieter?
Das Eintrittsrecht richtet sich danach, in welchem Verhältnis der verstorbene Mieter mit der in der Wohnung lebenden Person stand. Es gilt gemäß § 563 BGB Folgendes:
- Ehegatte oder Lebenspartner
Nach § 563 Abs. 1 BGB tritt zunächst der Ehegatte oder der Lebenspartner des verstorbenen Mieters in das Mietverhältnis ein, sofern sie einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. - Kinder
Tritt kein Ehegatte oder Lebenspartner in das Mietverhältnis ein, steht das Eintrittsrecht gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB den Kindern des verstorbenen Mieters zu, sofern sie in dem gemeinsamen Haushalt mitgelebt haben. Neben den leiblichen und adoptierten Kindern können auch Pflegekinder in das Mietverhältnis eintreten. - andere Familienangehörige
Gleichrangig zum Eintrittsrecht der Kinder ist gemäß § 563 Abs. 2 Satz 2 BGB das Eintrittsrecht anderer Familienangehöriger, sofern sie mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Als Familienangehörige gelten alle Personen, die mit dem Mieter verwandt (§ 1598 BGB) oder verschwägert (§ 1590 BGB) waren. Auf den Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft kommt es dabei nicht an. - Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben
Gleichrangig zum Eintrittsrecht der Kinder und der anderen Familienangehörigen ist gemäß § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB das Eintrittsrecht der Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Anders als bei den anderen eintrittsberechtigten Personen muss in diesem Fall die gemeinsame Haushaltsführung aber auf Dauer angelegt sein. Entscheidend kommt es darauf an, ob eine besonders enge Lebensgemeinschaft zwischen dem Mitbewohner und dem verstorbenen Mieter bestand. Es muss aber keine Liebesbeziehung vorgelegen haben (siehe Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 11.12.2017, Az. 7 C 39/17 und Landgericht Berlin, Hinweisbeschluss vom 17.12.2015, Az. 67 S 390/15 ).
Die eintrittsberechtigte Person kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie nicht den Mietvertrag fortsetzen will. In einem solchen Fall kommt es nicht zu einem Eintritt (§ 563 Abs. 3 BGB). Andernfalls wird das Mietverhältnis automatisch mit der eingetretenen Person fortgeführt.
Was ist unter einer gemeinsamen Haushaltsführung zu verstehen?
Die eintrittsberechtigte Person muss mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Dies setzt voraus, dass in der Wohnung mit Willen des Mieters der Mittelpunkt einer gemeinsamen Lebens- und Wirtschaftsführung lag. Hat die Ehefrau des verstorbenen Mieters zum Beispiel hauptsächlich in Mexiko gewohnt und stand die Wohnung weitgehend leer, besteht kein Eintrittsrecht (Amtsgericht Hamburg-St. Georg, Urteil vom 31.03.2015, Az. 922 C 245/13 ). Es sind etwa regelmäßige Aufenthalte, das Schlafen und Einnehmen von Mahlzeiten zu fordern. Es muss aber keine exklusive Haushalts- oder Lebensgemeinschaft vorgelegen haben, die keine Bindung gleicher Art zuließ. Daher genügt bereits ein Vater-Sohn-ähnliches Verhältnis oder das Zusammenleben älterer Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim. Aktuell wurde entschieden, dass das Kind des Mieters dann nicht in das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 2 BGB eintritt, wenn der Mieter vor seinem Ableben seit längerem in einer Pflegeeinrichtung lebt und es keine Rückkehrprognose gab (Landgericht Berlin, Urteil vom 04.07.2023, Az. 67 S 120/23 ).
Steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu?
Dem Vermieter steht ein Sonderkündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB zu. Er kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis der eingetretenen Person mit einer Frist von drei Monaten das Mietverhältnis kündigen. Voraussetzung dafür ist aber, dass in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund zur Kündigung vorliegt. Dies ist etwa zu bejahen, wenn
- aufgrund von negativen SCHUFA-Einträgen und Zahlungsrückständen erhebliche Zweifel an der Zahlungsfähigkeit der eingetretenen Person bestehen (Amtsgericht München, Urteil vom 18.08.2016, Az. 432 C 9516/16 ).
- über mehrere Jahre hinweg ohne die Erlaubnis des Vermieters die eintretende Person in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt hatte (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.04.2013, Az. VIII ZR 213/12 ).
- der eintretenden Person die Wohnberechtigung fehlt (Landgericht Koblenz, Urteil vom 02.12.1986, Az. 6 S 276/86 ).
